Dopo decenni di abbandono e degrado, lo storico palazzo della Banca Cariplo in viale Bonaria a Cagliari si prepara a una completa trasformazione. L’Ex Cariplo Cagliari è un edificio di otto piani costruito tra il 1973 e il 1975 che sarà convertito in un complesso residenziale e commerciale chiamato “Palazzo Rinascita”. Il progetto prevede la bonifica completa dall’amianto, la ristrutturazione integrale delle facciate, sessanta appartamenti, spazi commerciali e un giardino pensile condiviso sulla copertura. Il Consiglio comunale ha approvato il piano il 15 ottobre 2025, dando il via a una delle più ambiziose operazioni di rigenerazione urbana della città.
L’iniziativa rappresenta un’opportunità strategica per restituire vita e valore a una zona centrale di Cagliari, compresa tra piazza Emilio Lussu, via Roma e il porto storico. L’area interessata copre circa seimila metri quadrati e il programma integrato di riordino urbano coinvolge non solo l’edificio ma anche gli spazi pubblici circostanti, con la creazione di nuove aree verdi e soluzioni innovative per la mobilità. Il progetto è stato presentato dalla società Ital Reti Spa di Roma e firmato dallo studio Mei & Pilia Ingegneri Associati di Cagliari.
Storia dell’edificio Cariplo
Dalla costruzione all’abbandono
L’edificio che oggi viene ribattezzato Palazzo Rinascita nacque come sede direzionale della Banca Cariplo tra il 1973 e il 1975, in un periodo di forte espansione del sistema bancario italiano. La struttura fu progettata secondo i canoni architettonici dell’epoca, con vetrate continue e porticati ai piani inferiori, destinata a ospitare uffici e spazi per il pubblico nell’angolo strategico tra via Sonnino e viale Bonaria. L’imponente edificio di otto piani per ottomila metri quadri complessivi divenne rapidamente un punto di riferimento nel tessuto urbano cagliaritano.
Dopo la chiusura dell’istituto di credito, la struttura rimase completamente inutilizzata e abbandonata, perdendo progressivamente il suo valore e la sua funzione nel contesto cittadino. La posizione privilegiata, a pochi passi da via Roma e dal Molo Ichnusa, non fu sufficiente a evitare il declino dell’immobile, che da simbolo di attività economica si trasformò in esempio di degrado urbano.
Anni di degrado e occupazioni
Durante il lungo periodo di abbandono, l’ex sede bancaria divenne rifugio per senzatetto e occupanti abusivi, trasformandosi in uno spazio di marginalità sociale. Le autorità comunali effettuarono diversi sgomberi nel corso degli anni, con l’ultimo intervento significativo risalente al 2017. Nonostante questi tentativi di recupero, l’edificio rimase in condizioni di crescente deterioramento, accumulando problemi strutturali e igienici.
I materiali contenenti amianto presenti nella struttura rappresentarono un ulteriore elemento di rischio ambientale e sanitario. Tutti i progetti precedenti di riqualificazione non furono mai portati a termine, lasciando l’area in uno stato di incuria che contrastava fortemente con l’importanza strategica della zona. Il palazzo divenne simbolo di opportunità mancate e di spazi urbani sottratti alla comunità.
Ex Cariplo Cagliari: il progetto di rigenerazione urbana
Caratteristiche del Programma integrato
Il Programma Integrato di Riordino Urbano (Piru) rappresenta uno strumento urbanistico innovativo che permette di rigenerare aree degradate senza attendere i lunghi iter del nuovo Piano Urbanistico Comunale. Il progetto prevede il cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale e commerciale, trasformando radicalmente la funzione dell’edificio nel contesto urbano. L’intervento comprende l’incremento volumetrico attraverso la chiusura dei porticati al piano terra e al primo piano, ottenendo spazi più funzionali.
Una delle novità più significative riguarda l’inserimento di un ulteriore livello arretrato di almeno tre metri rispetto al filo stradale, che innalzerà l’edificio senza modificarne eccessivamente l’impatto visivo. Andrea Scano, presidente della commissione Urbanistica, ha sottolineato come questi strumenti consentano di rigenerare zone degradate in tempi relativamente brevi, una volta accertati i requisiti indispensabili.
I proponenti e lo studio di progettazione
La società Ital Reti Spa di Roma, in collaborazione con LLV Srl e Inc Immobiliare, ha promosso l’iniziativa presentando la proposta al Comune il 2 maggio 2025. Lo studio cagliaritano Mei & Pilia Ingegneri Associati ha curato la progettazione tecnica dell’intervento, garantendo competenze locali nella definizione degli aspetti architettonici e urbanistici. Il Consiglio comunale ha approvato il piano il 15 ottobre 2025 con parere favorevole e assenso condizionato.
Il progetto rientra tra i sette programmi di rigenerazione urbana che il Comune di Cagliari sta portando avanti per riqualificare zone centrali e restituirle alla città. La commissione comunale Urbanistica ha esaminato attentamente la proposta, verificando la conformità con i requisiti normativi e la coerenza con gli obiettivi di sviluppo del territorio.
Gli interventi previsti per Palazzo Rinascita
Bonifica e ristrutturazione strutturale
La prima fase dei lavori si concentrerà sulla bonifica completa dei materiali contenenti amianto, un intervento prioritario per garantire la sicurezza sanitaria e ambientale. Questa operazione richiederà procedure specializzate e controlli rigorosi, secondo le normative vigenti in materia di rimozione dell’amianto. Successivamente si procederà con la ristrutturazione integrale della struttura, consolidando gli elementi portanti e adeguando l’edificio alle normative antisismiche attuali.
I porticati ai piani inferiori, oggi chiusi e inutilizzati, verranno riaperti e integrati nel nuovo disegno architettonico. Questa scelta permetterà di recuperare spazi precedentemente inaccessibili, creando collegamenti funzionali tra l’edificio e lo spazio pubblico circostante. La costruzione di un porticato centrale su due livelli fuori terra rappresenterà uno degli elementi distintivi del nuovo complesso.
Riqualificazione delle facciate e degli spazi interni
L’involucro architettonico subirà una trasformazione radicale: le vetrate continue saranno eliminate e sostituite con verande moderne, rendendo i prospetti più luminosi e armonizzati con l’ambiente. Nuovi balconi e logge caratterizzeranno le facciate, migliorando la qualità abitativa degli spazi interni e creando un’immagine architettonica contemporanea. L’obiettivo è coniugare efficienza energetica e comfort abitativo, rispettando i più recenti standard di sostenibilità.
Gli spazi interni saranno completamente riprogettati per ospitare sessanta appartamenti destinati ad abitazioni e uffici. La distribuzione degli ambienti terrà conto delle esigenze del mercato immobiliare contemporaneo, con soluzioni flessibili e modulari. Al piano terra verranno ricavati spazi commerciali e servizi alla residenza, attivando funzioni che garantiranno vitalità alla zona anche nelle ore serali.
Nuovi spazi verdi e giardino pensile
La copertura dell’edificio sarà trasformata in un giardino panoramico condiviso per i residenti. Questo spazio verde pensile offrirà un’area di svago privilegiata, con vista sul porto e sulla città, contribuendo al contempo al miglioramento del microclima urbano. La scelta di destinare il lastrico solare a verde comune rappresenta una tendenza consolidata nella moderna rigenerazione urbana, che valorizza gli spazi aperti privati come elementi di qualità abitativa.
L’intervento prevede anche la dotazione di spazi verdi attrezzati a livello del suolo, integrati nel ridisegno complessivo dell’area pubblica circostante. Questi elementi naturali contribuiranno a mitigare l’impatto visivo del costruito e a creare corridoi ecologici nel tessuto urbano denso del centro storico.
La riqualificazione dello spazio urbano circostante
Piazza Emilio Lussu e aree verdi
Il progetto non si limita all’edificio ma prevede il completo ridisegno di piazza Emilio Lussu, uno spazio pubblico che sarà dedicato formalmente alla memoria del politico e scrittore sardo. Nuovi percorsi pedonali, arredi urbani e illuminazione pubblica trasformeranno la piazza in un luogo di aggregazione e socialità. Il parcheggio esistente sarà riconvertito in area verde attrezzata, riducendo le superfici impermeabilizzate e aumentando la permeabilità del suolo urbano.
Questa scelta rappresenta un cambio di paradigma nell’uso dello spazio pubblico, privilegiando pedoni e ciclisti rispetto all’automobile. Gli spazi verdi saranno dotati di sedute, giochi per bambini e zone d’ombra, creando un ambiente accogliente per diverse fasce di utenza. L’integrazione tra gli spazi privati del nuovo complesso e l’area pubblica circostante garantirà continuità e qualità urbana.
Soluzioni per la mobilità e i parcheggi
Per compensare l’eliminazione dei parcheggi superficiali in piazza Emilio Lussu, il progetto prevede la costruzione di un parcheggio multipiano in piazza De Gasperi. Questa soluzione permetterà di ridurre la pressione automobilistica sulla viabilità di superficie e di migliorare l’accessibilità complessiva al quartiere. Il nuovo parcheggio sarà dimensionato per rispondere alla domanda generata dalle nuove residenze e dalle attività commerciali.
Le scelte progettuali in materia di mobilità riflettono un approccio integrato alla pianificazione urbana, che considera l’impatto del singolo intervento sul sistema più ampio della circolazione cittadina. La riduzione degli spazi dedicati all’automobile statica favorirà una mobilità più sostenibile e una maggiore vivibilità degli spazi pubblici.
Impatto sul tessuto urbano e tempistiche
Sessanta nuove abitazioni nel centro cittadino
Il completamento di Palazzo Rinascita porterà sessanta nuove unità abitative nel centro di Cagliari, contribuendo ad aumentare l’offerta residenziale in una zona particolarmente richiesta. Questa iniezione di residenzialità avrà effetti positivi sull’economia locale, attivando servizi di prossimità e rivitalizzando il commercio di quartiere. La posizione strategica tra via Sonnino e viale Bonaria rende l’area particolarmente attrattiva per chi cerca soluzioni abitative ben collegate.
L’incremento demografico favorirà anche un maggiore presidio sociale del quartiere, riducendo i fenomeni di marginalità e degrado che avevano caratterizzato l’area negli ultimi anni. La mixité funzionale, con la compresenza di residenze, uffici e attività commerciali, garantirà vitalità urbana distribuita nell’arco dell’intera giornata.
I tempi di realizzazione del progetto
Grazie allo strumento del Programma Integrato di Riordino Urbano, i lavori potranno partire in tempi relativamente brevi, senza attendere l’approvazione del nuovo Piano Urbanistico Comunale. Una volta ottenute tutte le autorizzazioni necessarie e completati i progetti esecutivi, si stima che la fase di cantiere richiederà diversi anni di lavoro. Le operazioni di bonifica dall’amianto costituiranno la prima fase critica dell’intervento, richiedendo particolare attenzione alle procedure di sicurezza.
L’amministrazione comunale ha inserito il progetto tra le priorità della rigenerazione urbana cittadina, segno dell’importanza strategica attribuita alla riqualificazione di questa parte del centro. Il monitoraggio costante dell’avanzamento dei lavori e il coordinamento con gli altri interventi previsti nell’area garantiranno la coerenza complessiva della trasformazione urbana in corso.
